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　　从项目建设流程角度看，商业物业的业务上，基础物管服务同住宅物业的基础物管服务类似，同样发生于交付后的生命周期内，但运营管理服务最早可在拿地阶段介入，并在开工前提供定位、前期设计等开业前运营服务，在竣工交付前进行招商管理服务，并于竣工交付后的运营阶段提供开业后的运营管理服务，整个运营管理服务业务基本贯穿商业物业全生命周期。

　　购物中心收入结构来看，纯租金收入在60%以上，影响纯租金收入的主要因素有租金坪效、可租面积以及空置率，因此要提升整体租金收入，就要控制好空置率，提升租金坪效。其次是物业费，一般在15-20%，取决于购物中心的人流量，流量大物业费越高。多经收入大部分来自广告收入，公共区域面积产生的收入。最低占比的是停车场收入，但是这是不可缺乏的组成部分，车位容量、车流量等也严重影响停车场收入。

　　注：多经收入是除租金收入以外的其他经营性收入，也可以被称为多种经营的收入。这些收入可能包括广告位租赁、场地租赁等;多经收入也可能指各部处收取的重车过桥监护费、赔偿款、场租费、管线占用费等收入。

　　委托管理服务模式：通过获取业主全权委托管理商业物业，商管公司一般需委派整支管理团队，包括项目总经理及功能性部门的成员;

　　品牌及管理输出模式：该模式下商管公司主要作为专业管理人为业主管理商业物业，商管公司一般仅指派核心管理团队领导及监察业主委派的项目人员，运营过程中大部分项目人员由业主负责委聘;

　　整租服务模式：该模式下商管公司作为商业物业租户业主，并向租户分租商业物业内的商用空间，全权负责商业物业的管理及经营业绩，并委派项目的整支管理团队。

　　目前，华润万象生活主要涉及品牌及管理输出模式、整租服务模式;宝龙商业、星盛商业三种业务模式均有涉及，万达商管未涉及品牌及管理输出的业务模式。

　　从品牌线结构上看，多数企业品牌线布局相对集中，如大悦城重点落在大悦城购物中心，龙湖集团重点落在天街布局。华润置地品牌线结构相对均衡，公司商业战略提出“一城多汇，多城多汇”目标。印力集团旗下品牌种类较多，例如印象城、印象汇、印象里、万科广场等。其中印象城占比最高，达44.7%。

　　更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国购物中心行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。

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